Gare per le concessioni balneari: i falsi miti che incontriamo ogni giorno (e che fanno perdere le gare)

Chi decide di partecipare a una gara per concessioni balneari arriva quasi sempre con un bagaglio di convinzioni sbagliate.
Lo sappiamo bene perché lavoriamo ogni giorno al fianco di operatori, investitori e gestori che si confrontano concretamente con queste procedure.

Cambiano i territori, cambiano i bandi, ma gli errori che vediamo ripetersi sono spesso gli stessi.
E non si tratta di dettagli: sono falsi miti che incidono direttamente sull’impostazione dell’offerta e, di conseguenza, sull’esito della gara.

Ecco i principali.

❌ Falso mito n. 1

“Si possono costruire bandi che confermano i concessionari uscenti”. È una delle convinzioni più diffuse. Ed è sbagliata. È vero che l’esperienza pregressa può essere valorizzata, ma:
– l’Autorità Antitrust ha chiarito che l’esperienza non deve essere identica, bensì analoga, proprio per favorire l’apertura del mercato;
– il TAR Salerno ha affermato che il punteggio attribuito all’esperienza non può essere decisivo né tale da comprimere la concorrenza.
In sintesi:
l’esperienza analoga può essere valorizzata, ma entro limiti ben definiti.
Chi immagina bandi “blindati” per conservare lo status quo sta inseguendo un’illusione.

❌ Falso mito n. 2

“Servono per forza certificazioni di qualità, processi, ISO e simili”.
No. Nella stragrande maggioranza dei bandi, le certificazioni non sono richieste.
E il motivo è semplice:
– molti operatori sono micro o piccole imprese;
– gli enti concedenti dispongono di strumenti più efficaci e mirati per valutare capacità e affidabilità.
Investire tempo e risorse in certificazioni solo perché “si dice che servano” raramente porta un vantaggio competitivo in gara.
Spesso è solo rumore di fondo, talvolta alimentato da chi quelle certificazioni le commercializza.

❌ Falso mito n. 3

“Conta solo quello che dice il comma 8 dell’art. 4: il resto è marginale”. Il comma 8 dell’art. 4 individua criteri di valorizzazione dell’offerta. Ma nella pratica:
– quei criteri sono indirizzi, non gabbie rigide;
– se applicati in modo piatto producono bandi inermi e poco selettivi.
La realtà è che molte amministrazioni chiedono:
– sforzi progettuali reali,
– coerenza economica,
– investimenti credibili,
– capacità di gestione, non slogan.
Le gare non premiano offerte “di carta”. E no, non bastano due pannelli fotovoltaici sul tetto per aggiudicarsi una concessione.

❌ Falso mito n. 4

“Senza decreto indennizzi le gare non possono partire”. Le gare stanno andando avanti, e non da oggi. Il decreto indennizzi annunciato come “piatto ricco” non è mai arrivato.
Nel frattempo:
– i Comuni hanno correttamente disciplinato l’equo compenso;
– oltre il 95% dei lotti messi a gara non prevede indennizzi.
Il messaggio è chiaro, anche se scomodo: nella maggior parte dei casi non c’è una reale ‘polpa’ da indennizzare, soprattutto per chi non ha investito in modo significativo negli ultimi anni. Aspettare il decreto oggi significa restare fermi mentre gli altri si preparano.

❌ Falso mito n. 5

“Per partecipare a una gara serve l’avvocato”. No. Non per partecipare. Non per costruire un’offerta vincente. L’avvocato è fondamentale:
– se si intendono impugnare i bandi;
– se emergono limitazioni illegittime;
– se si contesta una aggiudicazione.
Ma per partecipare bene servono:
– analisi del piano spiaggia,
– un modello di gestione coerente,
– progettisti per le opere fisiche,
– competenze in gare, investimenti e sostenibilità economica.
È esattamente il terreno su cui lavoriamo noi. L’avvocato entra dopo, se serve. Se non occorre meglio ancora.

Conclusione

Partecipare a una gara per concessioni balneari non è una questione di formule precostituite né di scorciatoie interpretative.
È, prima di tutto, un esercizio di visione.
Serve una proposta:
– centrata rispetto al contesto territoriale e al bando,
– convincente sul piano gestionale ed economico,
– coerente tra progetto, investimenti e durata della concessione.
Ma serve anche evitare errori ricorrenti: affidarsi a miti rassicuranti, rincorrere strumenti inutili, confondere la tutela giuridica con la costruzione dell’offerta. È su questo equilibrio — tra visione strategica e rigore operativo — che si gioca oggi la vera competitività nelle gare per le concessioni balneari.

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Affrontiamo le concessioni balneari forti di oltre vent’anni di esperienza in un settore affine per complessità e responsabilità: quello degli appalti pubblici. Un percorso che ci consente di operare con metodo, idee chiare e una visione integrata, accompagnando operatori e investitori lungo l’intero processo, dalle valutazioni preliminari alla stipula della concessione.

Operiamo su prenotazione anticipata e, in casi selezionati, anche con formule legate al buon esito dell’operazione (success fee).
È importante considerare che avviare il lavoro solo dopo la pubblicazione del bando è, nella maggior parte dei casi, una tempistica non più compatibile con la costruzione di un’offerta realmente competitiva.

Arch. Paolo Capriotti